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Comptabilité des marchands de biens : maîtrisez votre fiscalité et vos obligations

Jérémy hubert expert-comptable
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Article écrit par Jérémy Hubert, le 2 février 2026

Expert-comptable et commissaire-aux-comptes 

Un marchand de biens est un professionnel de l’immobilier dont l’activité se concentre principalement sur l’achat et la revente rapide de propriétés. Les revenus d’un marchand de biens relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). La comptabilité de cette activité repose sur trois piliers : les immeubles ou parts de sociétés immobilières acquis en vue de les revendre par un marchand de biens sont comptabilisés en stocks et non à l’actif immobilisé ; pour un bien immobilier ou un immeuble achevé depuis plus de 5 ans, le professionnel peut choisir de revendre sans TVA ou opter pour deux mécanismes, la TVA sur le prix total ou la TVA sur marge, dans ce dernier cas, la TVA s’applique sur les biens immobiliers achetés auprès de personnes non assujetties ; et enfin, les dépenses liées aux honoraires de notaire, travaux de rénovation et frais de promotion immobilière sont déductibles.

Qu'est-ce qu'un marchand de biens ? Définition et activités

Les activités principales

Un marchand de biens est un professionnel de l’immobilier dont l’activité se concentre principalement sur l’achat et la revente rapide de propriétés. Cette opération est souvent réalisée dans le but de générer un profit par la valorisation du bien acquis : soit par des améliorations physiques (rénovations, rénovations énergétiques, extensions, etc.), soit en profitant de conditions favorables du marché immobilier.

Points clés :

  • Achat de biens immobiliers (immeubles, terrains, fonds de commerce)
  • Rénovation et amélioration des propriétés
  • Revente rapide pour dégager une plus-value
  • Activité commerciale régulière et habituelle
  • Intention spéculative (revente, non conservation)

Marchand de biens vs promoteur immobilier

Critère
Marchand de biens
Promoteur immobilier
Activité
Achat-revente de biens existants
Construction neuve avant revente
Durée
6-18 mois généralement
2-3 ans minimum
Travaux
Rénovation légère à lourde
Construction complète
TVA
TVA sur marge ou prix total
TVA sur prix total (20%)
Régime fiscal
BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
BIC ou IS selon structure

Régimes fiscaux applicables aux marchands de biens

Régime micro-entreprise : avantages et inconvénients

Avantages :

  • Comptabilité simplifiée
  • Abattement forfaitaire de 50% sur le chiffre d’affaires
  • Formalités administratives réduites

Inconvénients :

  • Le régime auto-entrepreneur limite votre chiffre d’affaires à 188 700 € pour les activités d’achat-revente. Pour un marchand de biens, ce seuil se franchit souvent dès la première opération
  • Vous ne pouvez pas récupérer la TVA
  • Responsabilité illimitée sur le patrimoine personnel
  • Non recommandé pour cette activité

Régime réel : avantages et inconvénients

Avantages :

  • Récupération de la TVA sur les achats
  • Déduction complète des charges réelles
  • Meilleure optimisation fiscale
  • Adapté aux opérations immobilières importantes
  • Les marchands de biens sont d’office soumis au régime réel d’imposition. Ce régime permet une déclaration précise des revenus et des dépenses, offrant un aperçu détaillé de la situation financière de l’entreprise

Inconvénients :

  • Comptabilité plus complexe
  • Obligations déclaratives plus nombreuses
  • Nécessité d’un expert-comptable

Tableau comparatif : micro vs régime réel

Élément
Micro-entreprise
Régime réel
Seuil CA
188 700 €
Illimité
Récupération TVA
Non
Oui
Charges déductibles
Abattement forfaitaire 50%
Charges réelles
Déclarations
Simplifiées
Complètes (CA3, liasse)
Recommandé pour MDB
Non
Oui

Exemple chiffré :

  • Achat bien : 200 000 €
  • Travaux : 50 000 € TTC (dont 8 333 € de TVA)
  • Revente : 300 000 €

En micro-entreprise : Pas de récupération TVA → charge réelle de 50 000 € En régime réel : Récupération TVA → charge réelle de 41 667 € (économie : 8 333 €)

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Comptabilisation des stocks et biens immobiliers

Principes fondamentaux

Les immeubles ou parts de sociétés immobilières acquis en vue de les revendre par un marchand de biens sont comptabilisés en stocks et non à l’actif immobilisé. A ce titre, ces immeubles ne sont pas amortis.

Point important : Chaque programme lié à l’acquisition d’un immeuble doit faire l’objet d’une identification individualisée dans le stock.

Coûts d'acquisition à intégrer en stock

Le coût des stocks doit comprendre tous les coûts d’acquisition, de transformation et autres coûts encourus pour amener les stocks à l’endroit et dans l’état où ils se trouvent.

Éléments à comptabiliser en stock :

  • Prix d’achat du bien immobilier
  • Frais de notaire (droits d’enregistrement, émoluments)
  • Coûts de rénovation et travaux
  • Frais d’aménagement et raccordement
  • Commissions d’intermédiaires
  • Intérêts d’emprunt (selon option comptable)
  • Taxes foncières pendant la période de détention
  • Frais d’électricité, eau, assurance (en attente de revente)

Gestion de la TVA pour les marchands de biens

Taux applicables

Le taux standard de 20% s’applique généralement à la vente de biens immobiliers neufs, y compris les terrains constructibles.

Autres taux :

  • 10% : Biens immobiliers achevés depuis 2 ans (cas particuliers)
  • 5,5% : Travaux de rénovation énergétique (sous conditions)
  • 0% : Exonération pour certains biens anciens (sans TVA)

TVA sur marge vs TVA sur prix total

TVA sur marge (régime avantageux)

La TVA sur marge s’applique lorsque vous revendez un bien immobilier achevé depuis plus de 5 ans et n’ayant pas fait l’objet de travaux de rénovation lourde. Dans ce cas, la TVA est calculée uniquement sur votre marge bénéficiaire et non sur le prix total de vente.

Conditions :

  • Bien immobilier achevé depuis plus de 5 ans
  • Pas de rénovation lourde (remise à neuf)
  • Achat auprès d’un non-assujetti (particulier)

Formule de calcul : [ (prix de revente TTC – prix d’achat TTC) x taux de TVA ] / (1 + taux de TVA)

Exemple :

  • Achat bien ancien : 100 000 € (HT)
  • Travaux légers : 20 000 € TTC (TVA non récupérable)
  • Revente : 180 000 € TTC

TVA sur marge = [(180 000 – 100 000) × 20%] / 1,20 = 13 333 €

TVA sur prix total (régime standard)

La TVA sur le prix de vente s’applique si le bien immobilier a moins de 5 ans ou si des travaux de rénovation lourde sont faits lors d’une réhabilitation complète. D’autre part, ce régime de TVA s’applique aussi sur les opérations de construction, la promotion immobilière, les ventes en VEFA, les terrains à bâtir, les projets de sur-élévation ou d’agrandissement en général.

TVA due = Prix de vente TTC × 20% / 1,20

Exemple :

  • Revente bien neuf : 300 000 € TTC
  • TVA due = 300 000 × 20% / 1,20 = 50 000 €

Récupération de TVA (conditions et modalités)

La récupération de TVA sur les travaux de rénovation est possible. Les frais de démolition, aménagement ou raccordement électrique entrent dans le calcul de la marge fiscale.

Conditions de récupération :

  • TVA sur marge : TVA déductible sur travaux si bien assujetti à TVA
  • TVA prix total : TVA déductible sur tous les frais professionnels
  • TVA sur marge (bien ancien exonéré) : TVA non récupérable

Fiscalité des bénéfices et optimisation

Calcul du bénéfice imposable

L’intégralité de la marge réalisée (« prix de revente – prix d’achat – frais et travaux ») est taxée en bénéfices industriels et commerciaux au taux de l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu.

Formule : Bénéfice imposable = Prix de revente – Prix d’achat – Charges déductibles

Charges déductibles (liste exhaustive)

De nombreuses dépenses peuvent être déduites du revenu brut pour déterminer le bénéfice imposable. Cela inclut les coûts d’achat, les frais de rénovation, les intérêts sur les prêts, les charges d’exploitation et d’autres dépenses nécessaires.

Charges déductibles :

  • Frais de notaire et droits d’enregistrement
  • Travaux de rénovation et amélioration
  • Honoraires d’agence immobilière
  • Intérêts d’emprunt
  • Frais comptables et d’expertise
  • Taxes foncières (période de détention)
  • Charges d’exploitation (électricité, eau, assurance)
  • Frais de publicité et commercialisation
  • Frais de déplacement professionnels
  • Frais de communication

Charges NON déductibles :

  • Impôts sur les bénéfices (IR, IS)
  • Amendes et pénalités
  • Dépenses personnelles
  • Frais de repas et divertissement

Exemple de calcul complet

Opération immobilière :

  • Prix d’achat : 250 000 €
  • Frais de notaire : 15 000 €
  • Travaux : 40 000 €
  • Frais d’agence : 8 000 €
  • Intérêts d’emprunt : 5 000 €
  • Taxes foncières : 2 000 €
  • Prix de revente : 380 000 €

Calcul du bénéfice :

Élément
Montant
Prix de revente
380 000 €
– Prix d’achat
(250 000 €)
– Frais de notaire
(15 000 €)
– Travaux
(40 000 €)
– Frais d’agence
(8 000 €)
– Intérêts d’emprunt
(5 000 €)
– Taxes foncières
(2 000 €)
= Bénéfice imposable
60 000 €

Imposition (en SASU, IS) : 

  • L’IS propose un taux réduit de 15% sur les premiers 38 120€ de bénéfices
  • Tranche 1 (0-38 120 €) : 38 120 € × 15% = 5 718 €
  • Tranche 2 (38 120-60 000 €) : 21 880 € × 25% = 5 470 €
  • IS total : 11 188 €
  • Bénéfice net : 48 812 €

Stratégies d'optimisation fiscale

1. Choix de la structure juridique

  • La SAS séduit : elle offre une grande liberté dans la gestion. Aucun régime TNS. Vous relevez du régime social des assimilés salariés. Vous payez plus, mais vous êtes mieux protégé
  • SARL : régime TNS (cotisations sociales réduites)
  • SASU : régime assimilé salarié (meilleure protection)

2. Planification des ventes

  • Il est possible de jouer sur le timing des ventes pour coïncider avec des années où le revenu sera plus bas. Cela contribue à réduire le taux d’imposition marginal appliqué aux bénéfices

3. Déficits fonciers

  • L’utilisation de déficits fonciers : Si les dépenses d’une année excèdent les revenus, les déficits peuvent souvent être reportés et déduits des bénéfices des années futures. Cela permet ainsi de réduire l’impôt sur les bénéfices futurs

4. Réinvestissement des profits

  • Le réinvestissement des profits : Réinvestir les profits dans de nouveaux projets immobiliers peut non seulement contribuer à la croissance de l’entreprise, mais aussi offrir des occasions de réduire la charge fiscale

Obligations comptables et déclaratives

Tenue des registres comptables

Les marchands de biens doivent enregistrer toutes leurs transactions financières de manière systématique. Ils doivent produire des états financiers tels que le bilan, le compte de résultat et le tableau de flux de trésorerie.

Documents à tenir :

  • Livre-journal (enregistrement chronologique)
  • Grand-livre (par compte)
  • Bilan comptable annuel
  • Compte de résultat
  • Factures d’achat et de vente
  • Contrats et actes notariés

Déclarations TVA

Elle est déclarée chaque année, trimestre ou mois en fonction du régime fiscal auquel l’entreprise est soumise.

Calendrier déclaratif :

Régime
Fréquence
Formulaire
Délai
Mensuel
Chaque mois
CA3
15 du mois suivant
Trimestriel
Tous les 3 mois
CA12
15 du mois suivant
Annuel
Une fois par an
CA3
15 mai de l’année suivante

Déclaration d'impôts sur les bénéfices

Pour entreprise individuelle :

  • Formulaire 2031-SD (déclaration de résultats BIC)
  • Délai : 19 mai de l’année suivante

Pour société (SASU, SARL, SAS) :

  • Formulaire 2065 (déclaration IS)
  • Délai : 3 mois après clôture de l’exercice

Documentation à conserver

Tenir un répertoire chronologique détaillant tous les actes liés à la profession (mandats, promesses de vente, actes translatifs). Faire enregistrer tous ces actes dans un délai de dix jours s’ils ne sont pas rédigés par un notaire.

Durée de conservation : 6 ans minimum

Checklist documentation :

  • Contrats d’achat et de vente
  • Factures de travaux et rénovation
  • Devis et bons de commande
  • Justificatifs de paiement
  • Déclarations fiscales
  • Relevés bancaires
  • Assurances et garanties
  • Correspondances avec l’administration

Pourquoi faire appel à un expert-comptable ?

Complexité de la gestion

La fiscalité des marchands de biens est complexe, mais cruciale pour la rentabilité de leurs opérations. Une gestion fiscale efficace est essentielle pour rester en conformité avec les normes fiscales, mais aussi pour optimiser les gains financiers.

Risques de non-conformité

Les marchands de biens risquent des pénalités en cas de non-respect des obligations fiscales. Un redressement peut s’appliquer en cas de non-déclaration des bénéfices industriels et commerciaux.

Pénalités encourues :

  • Majoration de 10% à 80% en cas d’erreur
  • Intérêts de retard (0,40% par mois)
  • Pénalités pour TVA non déclarée
  • Rappel de TVA + intérêts

Opportunités d'optimisation

Faire appel à des experts, c’est vous assurer de respecter les réglementations, mais aussi d’optimiser votre charge fiscale pour soutenir la croissance et la rentabilité de votre entreprise. Les réglementations fiscales offrent souvent des opportunités d’optimisation que seuls des yeux avisés peuvent identifier et exploiter.

Services d'un expert-comptable spécialisé

Hub’ex vous accompagne pour :

  • Tenue complète de la comptabilité
  • Déclarations fiscales et TVA
  • Audit et contrôle des comptes
  • Optimisation fiscale personnalisée
  • Choix de la structure juridique
  • Prévisionnel et business plan
  • Gestion des redressements fiscaux
  • Conseils en gestion d’entreprise

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Questions fréquentes (FAQ)

Les marchands de biens sont d’office soumis au régime réel d’imposition. Ce régime permet une déclaration précise des revenus et des dépenses, offrant un aperçu détaillé de la situation financière de l’entreprise. Le régime micro-entreprise n’est pas adapté car le seuil de 188 700 € est rapidement dépassé.

Les immeubles ou parts de sociétés immobilières acquis en vue de les revendre par un marchand de biens sont comptabilisés en stocks et non à l’actif immobilisé. Tous les coûts d’acquisition (prix, frais de notaire, travaux) doivent être intégrés au coût d’entrée du stock.

La TVA sur marge s’applique lorsque vous revendez un bien immobilier achevé depuis plus de 5 ans et n’ayant pas fait l’objet de travaux de rénovation lourde. Dans ce cas, la TVA est calculée uniquement sur votre marge bénéficiaire et non sur le prix total de vente. Pour appliquer ce régime avantageux, deux conditions principales doivent être réunies : Le bien immobilier doit être achevé depuis plus de 5 ans · Les travaux effectués ne doivent pas être considérés comme une « rénovation lourde ».

De nombreuses dépenses peuvent être déduites du revenu brut pour déterminer le bénéfice imposable. Cela inclut les coûts d’achat, les frais de rénovation, les intérêts sur les prêts, les charges d’exploitation et d’autres dépenses nécessaires. Les frais de notaire, travaux, honoraires d’agence, intérêts d’emprunt et taxes foncières sont tous déductibles.

La loi ne vous impose pas d’être accompagné par un expert-comptable pour votre activité de marchand de biens. Toutefois, et ce depuis le 11 mars 2010, les opérations immobilières obéissent aux règles générales de la TVA immobilière. Faire appel aux services d’un professionnel de la comptabilité est donc fortement recommandé.

L’IS propose un taux réduit de 15% sur les premiers 38 120€ de bénéfices. Au-delà, le taux standard de 25% s’applique. Pour les entreprises individuelles, c’est le barème progressif de l’impôt sur le revenu qui s’applique (jusqu’à 45%).

Documentez chaque opération (contrats, factures, justificatifs), respectez les délais de déclaration, tenez une comptabilité régulière et consultez un expert-comptable. Les erreurs courantes concernent la qualification des travaux (légers vs lourds), le calcul de la TVA et la déductibilité des charges.

Non, ce statut n’est pas adapté. Le régime auto-entrepreneur limite votre chiffre d’affaires à 188 700 € pour les activités d’achat-revente. Pour un marchand de biens, ce seuil se franchit souvent dès la première opération. Préférez une SASU, SARL ou SAS.

Ressources utiles

La comptabilité des marchands de biens repose sur une maîtrise précise de trois domaines : la comptabilisation en stocks, la gestion de la TVA (marge vs prix total) et l’optimisation fiscale des bénéfices. Il est donc primordial pour tout marchand de biens de maîtriser a minima les bases de la fiscalité s’appliquant à son activité. Cela inclut notamment les régimes d’imposition, les règles de TVA ou encore les stratégies d’optimisation fiscale.

Chaque opération immobilière comporte des enjeux fiscaux majeurs. Une mauvaise qualification des travaux, une erreur de régime TVA ou une charge non déductible peut transformer un investissement rentable en projet déficitaire.

C’est pourquoi faire appel à un expert-comptable spécialisé n’est pas un coût, mais un investissement. HubExpert vous accompagne pour sécuriser vos opérations, optimiser votre fiscalité et maximiser vos bénéfices.

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