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Impôt sur la fortune immobilière : calculez votre IFI et sachez ce que vous devez déclarer

Par Jérémy Hubert, expert-comptable chez Hub'Expert. Page à jour des règles connues au 28 octobre 2026 ; elle sera actualisée après le vote de la loi de finances pour 2027.

Estimer mon IFI Faire vérifier ma situation IFI

Votre résidence principale, deux appartements achetés pour préparer la retraite, quelques parts de SCI reçues en héritage : pris séparément, rien de spectaculaire. Additionnés, ils peuvent pourtant dépasser 1,3 million d'euros, le seuil de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Beaucoup de propriétaires découvrent tard qu'ils étaient concernés, ou paient plus que nécessaire faute d'avoir justifié leurs dettes.

Êtes-vous redevable au 1ᵉʳ janvier 2027, et combien ? Cette page vous donne les moyens de répondre :
  • le calcul pas à pas, avec un simulateur et le barème en vigueur ;
  • les biens à déclarer, la composition du foyer et l'abattement de 30 % sur la résidence principale ;
  • les dettes déductibles et le plafonnement à 75 % des revenus ;
  • la déclaration 2042-IFI, le paiement et les leviers légitimes pour réduire l'impôt.

À la fin de votre lecture, vous saurez estimer votre situation et identifier les justificatifs à réunir.

☰ Sommaire · 12 sections

Simulateur IFI

Estimez votre impôt sur la fortune immobilière à partir de votre patrimoine au 1ᵉʳ janvier. Les montants sont en euros ; le calcul se met à jour pendant la saisie.

€
Valeur de marché. L'abattement de 30 % est appliqué automatiquement.
€
Résidence secondaire, biens loués, terrains, garages.
€
Part immobilière taxable de leur valeur, dettes de la société déjà déduites.
€
Vos emprunts et dettes liés à ces biens (capital restant dû, travaux, taxe foncière). Pas les dettes de vos SCI.
Affiner le calcul : plafonnement et dons (facultatif)
€
Revenus mondiaux nets, y compris les revenus exonérés.
€
Impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, prélèvement forfaitaire.
€
Réduction de 75 %, plafonnée à 50 000 € par an.

0 €

Renseignez la valeur de vos biens.

Estimation indicative, établie selon les règles en vigueur au 28 octobre 2026, avant le vote de la loi de finances pour 2027. Elle ne tient pas compte des exonérations partielles (bois et forêts, biens ruraux, biens professionnels, location meublée professionnelle), des règles particulières des prêts in fine et des dettes de la résidence principale, ni de l'impôt payé à l'étranger. Elle ne remplace pas l'examen de votre dossier par un expert-comptable.

Trois chiffres suffisent pour une première estimation : le calcul lui-même (taux, décote, plafonnement) est mécanique. Toute la difficulté est d'arriver aux bons chiffres.

Les trois chiffres à réunir

  1. La valeur de vos biens immobiliers au 1ᵉʳ janvier. On parle de valeur vénale, c'est-à-dire le prix auquel le bien se vendrait sur le marché à cette date. La résidence principale est retenue après abattement de 30 %. S'y ajoutent les biens loués, les résidences secondaires, les terrains et la part immobilière de vos parts de SCI ou de SCPI, dont la valeur tient déjà compte des dettes de la société. À ce stade, on ne retire pas vos emprunts personnels.
  2. Vos dettes déductibles à la même date : capital restant dû des emprunts liés à ces biens, travaux, taxe foncière. Les dettes de vos SCI n'en font pas partie, puisqu'elles sont déjà comprises dans la valeur des parts.
  3. Vos revenus de l'année précédente et les impôts payés sur ces revenus. Ce chiffre ne sert qu'à vérifier le plafonnement à 75 %, décisif quand le patrimoine rapporte peu.

Le calcul, étape par étape

  • Étape 1, le patrimoine net taxable : valeur des biens imposables moins dettes déductibles. C'est ce montant, et lui seul, qui est comparé au seuil.
  • Étape 2, le test du seuil : si le patrimoine net est inférieur ou égal à 1,3 M€, l'IFI est nul et aucune déclaration n'est due. S'il le dépasse, même de quelques milliers d'euros, on passe à l'étape 3.
  • Étape 3, le barème : chaque tranche du patrimoine est taxée à son propre taux, puis on retire la décote si le patrimoine est inférieur à 1,4 M€.
  • Étape 4, les correctifs, dans cet ordre : réduction pour dons, puis plafonnement à 75 % des revenus, puis déduction de l'impôt déjà payé à l'étranger sur des biens situés hors de France.

Le diagnostic IFI de Hub'ex

Le simulateur calcule juste à partir de ce que vous saisissez. Mais ce sont les montants saisis qui font le résultat : une estimation trop haute, une dette oubliée, des parts de SCI mal décomposées ou une exonération ignorée pèsent bien plus que le barème. C'est précisément ce que nous vérifions pour vous.

Notre diagnostic se déroule en quatre temps :
  1. Un premier échange de 15 minutes, offert, par téléphone ou en visio, pour savoir si vous êtes concerné et ce qu'il faut regarder de près.
  2. Vous nous transmettez vos documents : estimations ou actes d'achat, tableaux d'amortissement, avis de taxe foncière, statuts et derniers bilans de vos SCI, relevés de SCPI.
  3. Nous passons tout en revue : la valeur de chaque bien, argumentée à partir de ventes comparables, les dettes admissibles, la part imposable de vos SCI et SCPI, et les exonérations auxquelles vous pourriez prétendre.
  4. Vous recevez notre conclusion écrite : une simulation chiffrée, la liste des justificatifs à conserver et un avis clair sur votre obligation de déclarer. Si vous le souhaitez, nous préparons ensuite votre déclaration 2042-IFI.

Votre dossier est suivi par un expert-comptable inscrit à l'Ordre, également commissaire aux comptes, et nous répondons à vos questions dans la journée.

Faire vérifier ma situation IFI

Qui compose le foyer IFI ?

L'IFI se calcule sur le patrimoine de tout le foyer, et ce foyer n'est pas tout à fait le même que pour l'impôt sur le revenu (art. 965 du CGI). Il comprend :
  • la personne seule (célibataire, veuve, divorcée, séparée) ;
  • le couple marié, quel que soit le régime matrimonial, ou le couple pacsé ;
  • les concubins, dès lors que leur vie commune est notoire : leurs patrimoines s'additionnent, alors qu'ils déclarent leurs revenus séparément ;
  • les enfants mineurs dont l'un des membres du couple a l'administration légale des biens.

À l'inverse, un enfant majeur rattaché au foyer fiscal de ses parents pour l'impôt sur le revenu forme son propre foyer IFI. Il ne compte pas dans le patrimoine de ses parents, et dépose sa propre déclaration s'il dépasse lui-même le seuil (BOFiP BOI-PAT-IFI-20-10).

Le seuil de 1,3 M€

Le seuil s'apprécie sur la valeur nette du patrimoine immobilier taxable, donc après déduction des dettes. Un foyer qui possède 1,6 M€ d'immobilier avec 450 000 € de capital restant dû reste sous le seuil, avec 1,15 M€ nets. À l'inverse, un foyer sans crédit qui possède 1 310 000 € est redevable, et le barème s'applique à la totalité de ce montant, pas seulement à la partie qui dépasse 1,3 M€. C'est le malentendu que nous corrigeons le plus souvent en rendez-vous.

800 000 € ou 1,3 M€ : deux seuils, deux rôles

Le barème démarre à 800 000 €, mais l'article 964 du CGI réserve l'impôt aux patrimoines supérieurs à 1,3 M€. Entre les deux, vous êtes dans le barème « sur le papier », sans rien payer. Dès que vous franchissez 1,3 M€, la tranche à 0,50 % s'applique depuis 800 000 € : le barème produit d'emblée 2 500 €, avant décote. C'est précisément ce saut que la décote vient adoucir.

Non-résidents : même seuil, assiette différente

Une personne domiciliée fiscalement à l'étranger et propriétaire en France est imposable si la valeur nette de ses biens immobiliers situés en France dépasse 1,3 M€. Le seuil ne change pas, mais l'assiette se limite à l'immobilier français, y compris la part française des parts de sociétés qui détiennent de l'immobilier en France (BOFiP BOI-PAT-IFI-10-20).

Nouveaux arrivants en France : un régime de faveur pendant cinq ans

Une personne qui s'installe en France après au moins cinq années civiles sans y être domiciliée fiscalement n'est imposable, pendant cinq ans, que sur ses biens immobiliers situés en France. Ses biens à l'étranger restent hors IFI pendant cette période (art. 964 du CGI).

Barème et décote

Le barème est fixé par l'article 977 du CGI. Il n'est pas indexé sur l'inflation : les tranches sont identiques depuis la création de l'IFI en 2018.

Fraction du patrimoine net taxable

Taux

Jusqu'à 800 000 €

0 %

De 800 000 € à 1 300 000 €

0,50 %

De 1 300 000 € à 2 570 000 €

0,70 %

De 2 570 000 € à 5 000 000 €

1,00 %

De 5 000 000 € à 10 000 000 €

1,25 %

Au-delà de 10 000 000 €

1,50 %

La décote, pour adoucir l'effet de seuil

Pour un patrimoine net compris entre 1,3 M€ et 1,4 M€, la décote est égale à 17 500 € − (1,25 % × patrimoine net taxable). Elle se retire de l'impôt calculé au barème (BOFiP BOI-PAT-IFI-40-10).

Exemple : patrimoine net taxable de 1 350 000 € au 1ᵉʳ janvier.

Étape

Calcul

Résultat

Tranche de 800 000 € à 1 300 000 €

500 000 € × 0,50 %

2 500 €

Tranche de 1 300 000 € à 1 350 000 €

50 000 € × 0,70 %

350 €

IFI au barème

2 500 € + 350 €

2 850 €

Décote

17 500 € − (1,25 % × 1 350 000 €)

− 625 €

IFI avant réductions et plafonnement

2 850 € − 625 €

2 225 €

À 1 400 000 €, la décote s'annule et l'IFI atteint 3 200 €. Le mécanisme évite un saut brutal, mais il ne rend pas le seuil indolore : dans cette zone, chaque euro de patrimoine supplémentaire est taxé à près de 2 %. D'où l'intérêt d'anticiper un franchissement.

L'abattement de 30 % sur la résidence principale

L'article 973 du CGI prévoit un abattement de 30 % sur la valeur du logement que vous occupez à titre habituel et effectif : vous n'en déclarez que 70 %. Pour un bien estimé 800 000 €, la valeur imposable tombe à 560 000 €. Ces 240 000 € qui sortent du calcul représentent jusqu'à 1 680 € d'impôt en moins au taux de 0,70 %.

Trois conditions comptent :
  • le logement doit être votre résidence habituelle, occupée la majeure partie de l'année ;
  • un seul logement peut en bénéficier par foyer ;
  • le logement ne doit pas être détenu par une SCI : les parts de SCI sont exclues de l'abattement, même si la société possède le logement que vous habitez (BOFiP BOI-PAT-IFI-20-30-10).

Ce dernier point est un piège classique. Loger sa famille dans un bien détenu par sa SCI fait perdre l'abattement, sauf cas très particulier des sociétés visées à l'article 1655 ter du CGI.

Et l'emprunt de la résidence principale ? L'abattement ne s'applique pas aux dettes : l'emprunt se déduit pour son montant total, et non à 70 %, dans la limite de la valeur imposable du logement (BOFiP BOI-PAT-IFI-20-40-10).

Résidence secondaire : aucun abattement, mais une valeur à justifier

Une résidence secondaire se déclare à 100 % de sa valeur, tout comme un logement vide ou loué. La valeur elle-même se discute pourtant : la loi impose la valeur vénale réelle au 1ᵉʳ janvier, estimée à partir de ventes comparables, de la surface, de l'état du bien et du marché local. Un logement à rafraîchir, une copropriété avec des travaux votés ou un marché local sans dynamisme justifient une estimation plus basse, à condition de pouvoir la documenter. Les bases publiques de ventes immobilières (DVF) et le service « Rechercher des transactions immobilières » de votre espace sur impots.gouv.fr sont des points d'appui utiles.

Démembrement : à qui revient l'abattement ?

Quand la propriété est démembrée (un usufruitier qui occupe ou loue le bien, un nu-propriétaire qui en recevra la pleine propriété plus tard), l'abattement de 30 % suit la personne qui déclare le bien et l'occupe effectivement comme résidence principale. Vérifiez la situation avant de remplir l'annexe 2 de la déclaration.

Quels biens entrent dans l'IFI ?

L'IFI porte sur tous les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le foyer : immeubles bâtis et non bâtis, immeubles en construction au 1ᵉʳ janvier, dépendances (garage, parking, cave), terrains, terres agricoles et parts de sociétés qui détiennent de l'immobilier.

Certains biens sont exonérés en tout ou partie :
  • l'immobilier affecté à votre activité professionnelle principale, sous conditions (art. 975 du CGI) ;
  • les bois et forêts, à hauteur de 75 % ;
  • les biens ruraux loués par bail à long terme, aux trois quarts jusqu'à 101 897 € de valeur, puis pour moitié au-delà (brochure pratique IFI, impots.gouv.fr).

SCI et SCPI : seule la part immobilière est taxée

Les parts de SCI sont imposables en proportion de la part que représentent les biens immobiliers taxables dans l'ensemble des actifs de la société. Une SCI qui détient un immeuble de rapport et un portefeuille de placements n'est donc pas taxée sur 100 % de ses parts. Autre point souvent ignoré : l'associé ne déduit pas lui-même les dettes de la SCI. Elles sont intégrées au calcul de la valeur des parts, donc de la part imposable (BOFiP BOI-PAT-IFI-20-20-20).

Les SCPI suivent la même logique, y compris quand elles investissent hors de France, sous réserve des conventions fiscales entre pays. Attention aussi aux SCPI logées dans un contrat d'assurance-vie : la part immobilière des unités de compte doit être déclarée, alors que le reste du contrat échappe à l'IFI (BOFiP BOI-PAT-IFI-20-20-20).

Usufruit et nue-propriété : qui déclare quoi ?

C'est le sujet qui concentre le plus d'erreurs. En principe, l'usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété, et le nu-propriétaire ne déclare rien : c'est l'usufruitier qui perçoit les revenus et supporte les charges.

Le partage de la valeur entre les deux, selon le barème de l'article 669 du CGI (l'usufruit vaut de 90 % à 10 % selon l'âge de l'usufruitier), ne s'applique que dans quelques cas listés à l'article 968 du CGI : usufruit légal du conjoint survivant, vente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit dans certaines conditions, don ou legs à l'État ou à certains organismes (BOFiP BOI-PAT-IFI-20-20-30-10).

Autrement dit, une donation de la nue-propriété à ses enfants n'allège pas l'IFI du parent qui garde l'usufruit. Et les montages d'usufruit temporaire sont surveillés de près par l'administration, qui peut les remettre en cause pour abus de droit.

Location, marchand de biens et biens professionnels

L'immobilier locatif est en principe imposable à sa valeur, qu'il soit loué nu ou meublé. Il existe une exception notable : le loueur en meublé professionnel peut voir ses biens exonérés au titre des biens professionnels, à des conditions strictes et cumulatives. Les recettes de location meublée doivent dépasser 23 000 € par an et représenter plus de la moitié des revenus d'activité du foyer, et la location doit être exercée à titre principal (art. 975 du CGI). Le loueur en meublé non professionnel (LMNP), lui, n'est pas exonéré.

Le marchand de biens est un autre cas à part : les immeubles qu'il détient en stock dans le cadre d'une véritable activité d'achat-revente, exercée à titre principal, peuvent être exonérés comme biens professionnels (BOFiP BOI-PAT-IFI-30-10-10-10). La frontière entre activité professionnelle et gestion de patrimoine privé dépend des faits : fréquence des opérations, moyens engagés, caractère habituel. Nous l'auditons systématiquement chez les marchands de biens et les artisans du bâtiment qui revendent ponctuellement.

Dettes déductibles et plafonnement à 75 %

Les dettes que l'administration accepte

Une dette n'est déductible que si elle remplit quatre conditions à la fois :
  • elle existe au 1ᵉʳ janvier ;
  • elle a été contractée par un membre du foyer ;
  • elle est effectivement supportée par ce foyer ;
  • elle se rapporte à un bien imposable.

Sont notamment déductibles les emprunts d'acquisition, les travaux d'amélioration, de construction ou d'entretien payés par le propriétaire, les impôts liés au bien comme la taxe foncière, et les emprunts contractés pour acheter des parts de société, au prorata de leur part imposable (BOFiP BOI-PAT-IFI-20-40-10).

Trois règles techniques méritent votre attention :
  • Prêts in fine (le capital est remboursé en une fois à l'échéance) : la déduction diminue chaque année. On retire du capital emprunté une fraction égale au capital multiplié par le nombre d'années écoulées, divisé par la durée du prêt (BOFiP BOI-PAT-IFI-20-40-20).
  • Biens exonérés : une dette liée à un bien totalement exonéré (un bien professionnel, par exemple) n'est pas déductible. Pour un bien exonéré en partie, comme des bois et forêts, seule la part imposable de la dette se déduit. La résidence principale n'est pas concernée par cette règle : son emprunt se déduit en totalité, comme expliqué plus haut.
  • Patrimoines supérieurs à 5 M€ : quand les dettes dépassent 60 % de la valeur des biens taxables, la partie qui excède ces 60 % n'est déductible qu'à moitié.

Le plafonnement à 75 % : la protection des patrimoines qui rapportent peu

L'article 979 du CGI limite la charge fiscale : pour un contribuable domicilié en France, l'IFI ajouté aux impôts sur les revenus de l'année précédente ne peut dépasser 75 % de ses revenus mondiaux nets de cette même année, revenus exonérés compris. Au-delà, l'excédent vient en diminution de l'IFI, sans remboursement ni report.

Ce mécanisme protège les propriétaires « riches en pierre, pauvres en revenus » : un retraité qui possède un patrimoine important mais peu rentable peut voir son IFI fortement réduit, voire annulé. Il est réservé aux résidents fiscaux français, comporte une clause anti-abus sur les revenus laissés dans une société que l'on contrôle, et suppose de remplir l'annexe 5 avec rigueur (BOFiP BOI-PAT-IFI-40-30-10).

Déclaration 2042-IFI et paiement

La 2042-IFI est une annexe à votre déclaration de revenus. Vous y détaillez vos biens, vos dettes, les exonérations partielles, les dons et le plafonnement, à l'aide des annexes 1 à 6 selon votre situation. Aucun justificatif n'est joint, mais vous devez pouvoir produire vos estimations et vos contrats si l'administration les demande.

Le calendrier

L'IFI calculé sur votre patrimoine au 1ᵉʳ janvier 2027 se déclare au printemps 2027, en même temps que vos revenus de 2026. Les dates exactes seront publiées par l'administration au printemps. À titre de repère, la campagne 2026 fixait la date limite au 19 mai pour la déclaration papier et, en ligne, une échéance échelonnée jusqu'au 4 juin pour les départements numérotés de 55 à 976, qui ferment toujours la marche.

N'attendez pas le mois de mai : rassembler des estimations sérieuses et des tableaux d'amortissement à jour demande plusieurs semaines.

Le paiement : à l'échéance ou chaque mois

L'avis d'impôt arrive en été. Deux modes de paiement sont possibles :
  • en une fois, à la mi-septembre (le 15 septembre en 2026 pour la majorité des avis). Au-delà de 300 €, le paiement doit être dématérialisé : prélèvement ou paiement en ligne. L'option de prélèvement à l'échéance, débité une dizaine de jours plus tard, doit être activée avant la fin du mois qui précède l'échéance ;
  • par prélèvement mensuel, désormais ouvert à l'IFI : dix prélèvements, le 15 de chaque mois de janvier à octobre, égaux chacun au dixième de l'IFI de l'année précédente. Si l'impôt augmente, le solde est prélevé en novembre, voire en décembre. Pour un premier prélèvement le 15 janvier 2027, il faut adhérer avant le 15 décembre 2026 dans votre espace particulier sur impots.gouv.fr ; une adhésion entre le 16 et le 31 décembre reporte le départ au 15 février.

Les cas particuliers

Un non-résident qui ne perçoit aucun revenu de source française ne dépose pas de déclaration de revenus. Il dépose sa 2042-IFI accompagnée d'un formulaire d'identification spécifique, la 2042-IFI-COV. Les concubins notoires déposent une seule déclaration IFI, au nom de l'un ou de l'autre, pour l'ensemble du foyer.

Réforme de l'IFI

La question revient chaque automne : l'IFI va-t-il être réformé ? Lors de l'examen du budget pour 2026, l'Assemblée nationale a voté le 31 octobre 2025 un « impôt sur la fortune improductive », qui visait certains placements jugés peu utiles à l'économie. Le Sénat l'a réécrit le 28 novembre 2025 : élargissement à certains actifs comme les liquidités, les yachts ou les cryptomonnaies, exclusion des logements loués, et seuil relevé à 2,57 M€.

Aucune de ces mesures n'a été retenue dans la loi de finances pour 2026, adoptée en février 2026. Le régime reste donc celui décrit sur cette page : seuil de 1,3 M€, barème, abattement de 30 %, décote et plafonnement inchangés. La seule nouveauté concerne le paiement, avec l'ouverture du prélèvement mensuel.

Le projet de loi de finances pour 2027 est en discussion au Parlement à l'automne 2026. Des amendements sur la fiscalité du patrimoine ont été déposés ; tant que la loi n'est pas publiée, rien ne change. Méfiez-vous des titres annonçant une « réforme de l'IFI » : un amendement voté dans une seule assemblée ne vaut pas loi. Nous mettrons cette page et le simulateur à jour dès la publication du texte définitif.

Réduire son IFI dans les règles

Réduire son IFI n'est pas une affaire de montage : c'est un travail d'estimation, de documentation et de calendrier.

Les dons : 75 % de réduction, dans la limite de 50 000 €

L'article 978 du CGI accorde une réduction d'impôt égale à 75 % des dons versés à des organismes éligibles, dans la limite de 50 000 € de réduction par an, soit environ 66 667 € de dons. L'excédent n'est ni remboursé ni reportable. Les dons pris en compte sont ceux effectués entre le lendemain de la date limite de déclaration de l'année précédente et la date limite de déclaration de l'année d'imposition. Conservez les reçus fiscaux.

La réduction pour dons s'applique avant le plafonnement à 75 % (BOFiP BOI-PAT-IFI-40-20-20). Conséquence pratique : si vous bénéficiez du plafonnement, un don réduit l'IFI avant plafonnement, mais le plafonnement peut ensuite ramener l'impôt au même niveau qu'en l'absence de don. Le don n'apporte alors aucune économie d'IFI. Faites vérifier ce point avant de verser.

Cinq leviers utiles

  • Documenter la valeur de vos biens : une estimation argumentée, datée et fondée sur des ventes comparables vaut souvent plus qu'un montage juridique compliqué.
  • Recenser toutes les dettes : emprunts oubliés, travaux récents, taxe foncière. Ce sont les premières sources d'économie légitime.
  • Anticiper le 1ᵉʳ janvier : un remboursement anticipé, une vente ou un réinvestissement ne comptent que s'ils sont réalisés avant cette date.
  • Choisir entre détention directe et détention par une société : parts de SCI, démembrement et biens professionnels n'ont pas le même traitement, notamment pour l'abattement de 30 %. Pour créer ou faire évoluer une SCI, voyez notre accompagnement juridique.
  • Utiliser le plafonnement : si vos revenus sont faibles au regard de votre patrimoine, l'annexe 5 est votre meilleure protection, à condition de la remplir correctement.

Ce qu'il ne faut pas faire

Les montages sans réalité économique (SCI créée uniquement pour porter un usufruit, transmission temporaire d'usufruit artificielle, sous-estimation manifeste) peuvent être remis en cause pour abus de droit (art. L. 64 du Livre des procédures fiscales), avec intérêts de retard et majorations. L'administration ne contrôle pas seulement le montant : elle vérifie la cohérence entre ce que vous déclarez, ce que vous possédez et ce que vous avez déclaré les années précédentes. En cas de contrôle fiscal, mieux vaut être accompagné dès la réception de l'avis de vérification.

Questions fréquentes sur l'IFI

À partir de quel patrimoine paie-t-on l'IFI ?

Dès que le patrimoine immobilier net taxable du foyer au 1ᵉʳ janvier est supérieur à 1,3 million d'euros. En dessous, ni impôt ni déclaration. 800 000 € n'est pas un seuil d'imposition : c'est le point de départ du barème qui sert au calcul.

Mon patrimoine net est de 1,29 M€ : dois-je déclarer quelque chose ?

Non, aucune déclaration IFI n'est due tant que la valeur nette taxable ne dépasse pas 1,3 M€. Refaites toutefois l'estimation sérieusement chaque année : la hausse des prix, une donation reçue ou la fin d'un crédit peuvent vous faire basculer sans que rien ne change dans votre quotidien.

En concubinage, sommes-nous imposés ensemble ?

Oui, si votre vie commune est notoire : vos patrimoines immobiliers s'additionnent, comme pour un couple marié ou pacsé, et vous déposez une seule déclaration IFI. C'est une différence importante avec l'impôt sur le revenu, où chaque concubin déclare séparément.

Ma résidence secondaire est-elle imposable ?

Oui, à 100 % de sa valeur, sans l'abattement de 30 % réservé à la résidence principale. C'est aussi le cas d'un bien loué, vide ou occupé de temps en temps. Sa valeur se discute en revanche sur la base de ventes comparables et de l'état réel du bien : c'est là qu'une estimation documentée fait la plus grande différence.

Comment sont imposées les parts de SCI et de SCPI ?

Seule la part de leur valeur qui correspond à de l'immobilier imposable est retenue. Les dettes de la SCI ne sont pas déduites directement par l'associé : elles entrent dans le calcul de la valeur des parts. Pour les SCPI logées dans une assurance-vie, la part immobilière des unités de compte doit être déclarée.

Puis-je payer mon IFI tous les mois ?

Oui, depuis l'ouverture du prélèvement mensuel à l'IFI : dix prélèvements de janvier à octobre, calculés sur l'IFI de l'année précédente. Pour démarrer en janvier 2027, adhérez avant le 15 décembre 2026 dans votre espace particulier sur impots.gouv.fr.

J'habite à l'étranger et je possède un immeuble en France : dois-je payer l'IFI ?

Oui, si la valeur nette de vos biens immobiliers situés en France dépasse 1,3 M€, y compris la part française de vos parts de sociétés immobilières. Le seuil est le même que pour les résidents, mais seul l'immobilier français est concerné. Sans revenus de source française, vous déposez une 2042-IFI accompagnée du formulaire 2042-IFI-COV.

Peut-on réduire son IFI avec des dons ?

Oui : la réduction est de 75 % des dons, dans la limite de 50 000 € par an. L'excédent est perdu. Vérifiez que l'organisme est éligible et conservez les reçus fiscaux. Si vous bénéficiez du plafonnement à 75 % de vos revenus, faites vérifier l'intérêt du don : il peut ne rien vous faire économiser.

À propos de l'auteur

Jérémy Hubert, expert-comptable et fondateur de Hub'Expert, accompagne les particuliers propriétaires, les dirigeants de TPE et PME, les copropriétés et les commerçants sur leurs obligations fiscales et patrimoniales. Cette page est mise à jour à chaque évolution de la loi ou de la doctrine fiscale. Dernière mise à jour : 28 octobre 2026.

Sources officielles